Theo Luật Nhà ở 2023, ngoài 12 nhóm được phép mua nhà ở xã hội, còn có 05 nhóm đối tượng đặc biệt được ưu tiên mua hoặc thuê mua mà không cần bốc thăm chọn căn hộ. Cơ chế ưu tiên này giúp đảm bảo công bằng xã hội, tri ân người có công, hỗ trợ nhóm yếu thế và phụ nữ trong chính sách an cư.
Cơ sở pháp lý quy định về nhóm ưu tiên
Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở 2023, Nhà nước xác định 5 nhóm đối tượng được ưu tiên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, bên cạnh các nhóm được mua thông thường.
Các quy định chi tiết sẽ được hướng dẫn tại Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở và Quy chế xét duyệt hồ sơ nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng.
Danh sách 05 nhóm đối tượng ưu tiên
Theo quy định hiện hành, 05 nhóm đối tượng được ưu tiên khi mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội gồm:
- Người có công với cách mạng – bao gồm thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh, người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học…
- Thân nhân liệt sĩ – cha mẹ, vợ/chồng, con liệt sĩ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ.
- Người khuyết tật – được cơ quan có thẩm quyền xác nhận mức độ khuyết tật theo quy định pháp luật.
- Người được bố trí tái định cư theo hình thức thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội – thuộc diện di dời, giải tỏa theo chính sách quy hoạch đô thị.
- Phụ nữ (nữ giới) – ưu tiên phụ nữ đơn thân, phụ nữ làm chủ hộ, hoặc phụ nữ đang nuôi con nhỏ.
Ý nghĩa của chính sách ưu tiên
Chính sách ưu tiên này thể hiện tính nhân văn sâu sắc của Luật Nhà ở, hướng tới:
- Ghi nhận công lao của người có công với đất nước.
- Hỗ trợ nhóm yếu thế, người khuyết tật, phụ nữ khó khăn về nhà ở.
- Đảm bảo cơ hội tiếp cận công bằng với chính sách an sinh xã hội.
- Giảm thiểu thủ tục rườm rà, tạo điều kiện cho nhóm đặc biệt được chọn nhà sớm, không cần bốc thăm.
Nguyên tắc xét duyệt và phân bổ căn hộ ưu tiên
Nguyên tắc ưu tiên
Khi một dự án nhà ở xã hội có hồ sơ của các đối tượng thuộc 05 nhóm trên, các hồ sơ này được xét duyệt trước và được phân bổ một tỷ lệ căn hộ nhất định mà không phải bốc thăm chọn căn.
Phần còn lại của dự án sẽ dành cho các đối tượng khác, xét duyệt theo hình thức bốc thăm minh bạch.
Thứ tự ưu tiên xét duyệt
Nếu nhiều người cùng thuộc nhóm ưu tiên, chủ đầu tư sẽ xét theo thứ tự ưu tiên được quy định trong luật, cụ thể:
- Người có công với cách mạng
- Thân nhân liệt sĩ
- Người khuyết tật
- Người được bố trí tái định cư
- Nữ giới
Trường hợp một người đồng thời thuộc nhiều nhóm ưu tiên, họ sẽ được hưởng chính sách ở mức cao nhất.
Cách tính số lượng căn hộ ưu tiên
Số lượng căn hộ dành cho các nhóm ưu tiên được xác định theo công thức:
Số căn hộ ưu tiên = (Tổng số hồ sơ nhóm ưu tiên / Tổng số hồ sơ hợp lệ) × Tổng số căn hộ dự án
Ví dụ minh họa:
- Tổng số căn hộ dự án: 200 căn
- Tổng số hồ sơ đăng ký: 1.000 hồ sơ
- Số hồ sơ thuộc nhóm ưu tiên: 10 hồ sơ
Tỷ lệ hồ sơ ưu tiên: 10 / 1.000 = 1%
→ Số căn hộ ưu tiên: 1% × 200 = 2 căn hộ
✅ Kết quả:
Hai người thuộc nhóm ưu tiên nộp hồ sơ sớm nhất sẽ được chọn căn hộ không phải bốc thăm.
Tám người còn lại trong nhóm này sẽ tiếp tục tham gia bốc thăm như các đối tượng khác.
Cách sắp xếp và xử lý hồ sơ nhóm ưu tiên
Quy trình sắp xếp và xét duyệt hồ sơ của nhóm ưu tiên được quy định như sau:
- Tách riêng danh sách nhóm ưu tiên khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký.
- Sắp xếp thứ tự theo thời điểm nộp hồ sơ.
- Phân bổ căn hộ ưu tiên cho các hồ sơ đầu tiên trong danh sách, theo đúng tỷ lệ tính toán.
- Những hồ sơ ưu tiên còn lại (nếu vượt quá tỷ lệ cho phép) sẽ tham gia bốc thăm cùng các nhóm khác để đảm bảo công bằng.
Quyền lợi của đối tượng ưu tiên
Các đối tượng ưu tiên khi được xét duyệt mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội được hưởng:
- Quyền chọn căn hộ trước mà không phải bốc thăm.
- Ưu tiên về vị trí căn hộ phù hợp, thuận tiện cho sinh hoạt (tầng thấp, gần lối đi, thang máy…).
- Hỗ trợ vay vốn ưu đãi lãi suất thấp (khoảng 4,8–5%/năm).
- Thủ tục xét duyệt nhanh gọn hơn, được hướng dẫn riêng tại cơ quan quản lý dự án.
- Được ưu tiên xét lại hồ sơ nếu lần đầu chưa đủ điều kiện.
Lưu ý khi đăng ký theo diện ưu tiên
Chuẩn bị giấy tờ chứng minh thuộc nhóm ưu tiên, ví dụ:
Giấy chứng nhận người có công, giấy xác nhận khuyết tật, giấy chứng tử liệt sĩ, quyết định tái định cư, giấy xác nhận phụ nữ đơn thân…
Hồ sơ nhà ở xã hội cần xác thực từ cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh hoặc quận/huyện.
Ưu tiên chỉ áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ – nếu nộp muộn, có thể mất quyền ưu tiên.
Cần đảm bảo đủ các điều kiện mua nhà ở xã hội: chưa có nhà ở, thu nhập thấp, cư trú hợp pháp.
Tác động của chính sách ưu tiên đến thị trường nhà ở xã hội
Chính sách ưu tiên không chỉ mang ý nghĩa nhân văn mà còn giúp:
- Tăng tính minh bạch và công bằng trong phân bổ nhà ở xã hội.
- Khuyến khích niềm tin xã hội, đặc biệt với nhóm yếu thế.
- Giảm áp lực khi bốc thăm căn hộ, đảm bảo các đối tượng đặc biệt có chỗ ở ổn định.
- Thúc đẩy doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội, nhờ chính sách phân bổ rõ ràng và minh bạch.
Kết luận
Chính sách ưu tiên mua nhà ở xã hội không phải bốc thăm là bước tiến lớn của Luật Nhà ở 2023, thể hiện tinh thần “an cư cho mọi người”.
Với việc xác định rõ 05 nhóm đối tượng ưu tiên, cùng cơ chế tính toán minh bạch và công khai, quy định này sẽ góp phần đảm bảo công bằng, hiệu quả và tính nhân văn trong quá trình phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam giai đoạn 2025–2030.
👉 Cập nhật thông tin Nơxh mới nhất tại: Chuyên mục nhà ở xã hội
Câu hỏi thường gặp về nhóm đối tượng ưu tiên mua nhà ở xã hội
Theo điểm đ khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở 2023, có 05 nhóm đối tượng được ưu tiên gồm:
- Người có công với cách mạng.
- Thân nhân liệt sĩ.
- Người khuyết tật.
- Người được bố trí tái định cư theo hình thức mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
- Nữ giới.
Những nhóm này được xét duyệt trước và không phải bốc thăm căn hộ trong phạm vi tỷ lệ được quy định.
Người mua cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh (như giấy xác nhận người có công, giấy chứng tử liệt sĩ, giấy xác nhận khuyết tật, quyết định tái định cư, giấy chứng nhận phụ nữ đơn thân…).
Khi nộp hồ sơ, chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng sẽ đối chiếu và xác nhận thuộc nhóm ưu tiên, nếu đủ điều kiện sẽ được xét duyệt trước.
Tỷ lệ căn hộ ưu tiên được tính theo công thức:
(Tổng số hồ sơ nhóm ưu tiên / Tổng số hồ sơ hợp lệ) × Tổng số căn hộ dự án.
Kết quả này xác định bao nhiêu căn hộ được phân cho nhóm ưu tiên mà không phải bốc thăm.
Trường hợp một cá nhân thuộc nhiều nhóm ưu tiên khác nhau, họ sẽ được hưởng chính sách hỗ trợ ở mức cao nhất.
Ví dụ, một phụ nữ là thân nhân liệt sĩ thì sẽ được xét duyệt ưu tiên theo mức của thân nhân liệt sĩ, là nhóm có thứ tự cao hơn trong danh sách.
Các hồ sơ thuộc nhóm ưu tiên được xếp theo thứ tự thời gian nộp hồ sơ.
Người nộp sớm sẽ được phân bổ căn hộ trước trong phạm vi tỷ lệ ưu tiên; những hồ sơ còn lại sẽ tham gia bốc thăm công khai cùng các nhóm khác.
