Thuê mua nhà ở xã hội là giải pháp “vừa thuê vừa mua” giúp người thu nhập thấp từng bước sở hữu nhà ở ổn định mà không cần bỏ ra khoản vốn lớn ban đầu. Bài viết dưới đây tổng hợp đầy đủ khái niệm, quy định, điều kiện, quyền lợi và các điểm mới của hình thức thuê mua nhà ở xã hội năm 2025 theo Luật Nhà ở 2023.
Khái niệm thuê mua nhà ở xã hội
Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó
Thuê mua nhà ở xã hội là hình thức người dân trả trước một phần giá trị căn hộ (thường 20% – 50%), phần còn lại trả hàng tháng như tiền thuê nhà trong thời gian thỏa thuận (thường từ 5 – 15 năm).
Sau khi thanh toán đủ toàn bộ giá trị, người thuê mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) và chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ.
Đặc điểm của hình thức thuê mua
Cách thức thanh toán
- Người thuê mua trả trước khoảng 20 – 30% giá trị căn hộ, có thể tối đa 50% tùy thỏa thuận.
- Phần còn lại được chia thành các kỳ thanh toán định kỳ hàng tháng hoặc hàng quý, tính như tiền thuê nhà.
- Khi thanh toán đủ, hợp đồng thuê mua kết thúc và người thuê mua được cấp sổ hồng, sở hữu căn hộ.
Thời hạn thuê mua
- Tối thiểu 05 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua.
- Thời hạn này được ghi rõ trong hợp đồng và có thể điều chỉnh linh hoạt theo thỏa thuận của hai bên.
Quyền sở hữu
- Trong thời gian thuê mua, người thuê mua chưa có quyền sở hữu và không được bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, hay cho mượn nhà.
- Sau khi thanh toán đủ và được cấp sổ hồng, người thuê mua chính thức có quyền sở hữu, sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp căn hộ theo quy định của pháp luật.
Điều kiện thuê mua nhà ở xã hội năm 2025
Để được xét duyệt thuê mua nhà ở xã hội, người dân cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Điều kiện về nhà ở
- Chưa có nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình tại nơi đăng ký thuê mua.
- Hoặc nếu có, diện tích bình quân đầu người thấp hơn 15m² sàn/người theo chuẩn quy định.
Điều kiện về thu nhập
- Thu nhập < 20 triệu/tháng (độc thân) và tổng thu nhập 2 vợ chồng <40 triệu/tháng (hộ gia đình)
- Sĩ quan, hạ sĩ quan thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân có công thức tính riêng.
Điều kiện về đối tượng
Thuộc một trong các nhóm sau:
- Người có công với cách mạng.
- Cán bộ, công chức, viên chức.
- Công nhân, người lao động tại khu công nghiệp.
- Hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị.
- Sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ thuộc lực lượng vũ trang.
- Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, dạy nghề.
Quy trình thuê mua nhà ở xã hội
– Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đăng ký thuê mua nhà ở xã hội theo mẫu.
- Giấy tờ chứng minh thu nhập, tình trạng nhà ở, hộ khẩu, chứng minh nhân dân.
- Giấy xác nhận thuộc nhóm đối tượng được ưu tiên.
– Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng địa phương.
– Cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai danh sách người đủ điều kiện.
– Ký hợp đồng thuê mua với chủ đầu tư (ghi rõ giá trị căn hộ, tỷ lệ thanh toán, thời hạn thuê mua).
– Thanh toán theo kỳ hạn và nhận bàn giao nhà ở.
– Hoàn tất thanh toán – cấp sổ hồng – chuyển quyền sở hữu.
Quyền và nghĩa vụ của người thuê mua
Quyền lợi
- Được sử dụng căn hộ để ở trong suốt thời gian thuê mua.
- Được cấp sổ hồng sau khi thanh toán đủ giá trị căn hộ.
- Có thể dùng căn hộ làm tài sản thế chấp sau khi sở hữu hợp pháp.
- Được hưởng chính sách vay ưu đãi lãi suất thấp từ Ngân hàng Chính sách Xã hội hoặc tổ chức tín dụng được chỉ định.
Nghĩa vụ
- Thanh toán đầy đủ, đúng hạn theo hợp đồng.
- Sử dụng nhà đúng mục đích, không cho thuê lại hoặc chuyển nhượng trái phép.
- Bảo quản, giữ gìn tài sản trong quá trình sử dụng.
- Tuân thủ các quy định của dự án và pháp luật về nhà ở xã hội.
So sánh thuê mua và mua nhà ở xã hội
| Tiêu chí | Thuê mua NOXH | Mua NOXH |
|---|---|---|
| Quyền sở hữu | Có sau khi trả đủ tiền | Có ngay khi hoàn tất hợp đồng |
| Vốn ban đầu | Thấp hơn, thường 20–30% | Cao hơn, tùy khả năng tài chính |
| Thanh toán | Trả dần hàng tháng | Thanh toán 1 lần hoặc vay trả góp |
| Thời gian sở hữu | Sau 5–15 năm | Ngay sau khi mua |
| Đối tượng phù hợp | Người có thu nhập trung bình, chưa đủ vốn | Người có thu nhập ổn định, vay được ngân hàng |
Quy định bán lại nhà ở xã hội thuê mua
Sau khi đã trả đủ tiền và được cấp sổ hồng.
- Trong 5 năm, người thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá không vượt quá giá NOXH tại thời điểm bán.
- Sau 5 năm, người thuê mua được quyền bán theo cơ chế thị trường nếu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được phép của cơ quan quản lý.
Điểm mới nổi bật của thuê mua nhà ở xã hội năm 2025
- Bỏ điều kiện lưu trú được, phù hợp với lao động di cư.
- Chính sách vay ưu đãi linh hoạt hơn, lãi suất dự kiến giảm còn 4,5–5%/năm.
- Thủ tục xét duyệt nhanh gọn hơn, được công khai trực tuyến qua cổng thông tin Sở Xây dựng.
- Khuyến khích chủ đầu tư tư nhân tham gia phát triển dự án NOXH theo cơ chế ưu đãi.
- Công khai danh sách người được thuê mua, tránh tình trạng xin – cho, minh bạch hóa quá trình xét duyệt.
Lưu ý quan trọng khi tham gia thuê mua nhà ở xã hội
- Kiểm tra kỹ hợp đồng: tỷ lệ thanh toán, thời gian thuê, điều kiện chuyển quyền sở hữu.
- Tìm hiểu uy tín chủ đầu tư và tính pháp lý của dự án.
- Chuẩn bị phương án tài chính ổn định trong thời gian dài hạn.
- Không cho thuê, mượn, hoặc chuyển nhượng nhà khi chưa có quyền sở hữu.
Giữ liên hệ thường xuyên với cơ quan quản lý để được hỗ trợ về thủ tục và hồ sơ.
Kết luận
Thuê mua nhà ở xã hội là giải pháp nhà ở thông minh và linh hoạt dành cho người có thu nhập trung bình, chưa đủ khả năng tài chính để mua ngay.
Hình thức này giúp người dân an cư ổn định, đồng thời vẫn đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp sau khi thanh toán đủ.
Năm 2025, với chính sách mới và điều kiện thông thoáng hơn, thuê mua nhà ở xã hội hứa hẹn sẽ trở thành lựa chọn hàng đầu cho hàng triệu người lao động tại Việt Nam.
Câu hỏi thường gặp về Thuê mua nhà ở xã hội
Thuê mua nhà ở xã hội là hình thức người dân thanh toán trước (thường 20% – 50%) giá trị căn nhà, phần còn lại được thanh toán dần theo từng tháng (thường từ 5 đến 10 năm). Trong thời gian đó, người thuê được sử dụng căn hộ ổn định, sau khi hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính sẽ được chuyển quyền sở hữu và cấp sổ hồng hợp pháp.
Khác biệt chính nằm ở cách thanh toán và quyền sở hữu:
Với mua nhà ở xã hội, người mua phải thanh toán 95% giá trị căn nhà khi bàn giao.
Còn thuê mua thanh toán 20 -50% giá trị căn nhà khi nhận nhà, phần còn lại thanh toán hàng tháng trong vòng 5 – 15 năm
Đây là giải pháp trung gian giữa “thuê” và “mua đứt”, phù hợp cho người muốn sở hữu nhưng chưa đủ khả năng tài chính ngay lập tức.
Đáp ứng theo các tiêu chí đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội.
- Thuộc nhóm 12 đối tượng được mua nhà ở xã hội
- Điều kiện về nhà ở.
- Điều kiện về thu nhập
Người thuê mua được cấp quyền sở hữu sau khi hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ thanh toán và thời hạn thuê mua theo hợp đồng (thường là từ 5 năm trở lên).
Khi đó, chủ đầu tư sẽ bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho người thuê mua, đồng thời chấm dứt hợp đồng thuê.
Không. Trong thời gian thuê mua, người thuê chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp, do đó không được phép bán, cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba.
Chỉ sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và được cấp sổ hồng thì mới có thể chuyển nhượng theo quy định của pháp luật (thường sau 5 năm kể từ ngày cấp sổ).
