Việc chuyển nhượng nhà ở xã hội (NOXH) cần tuân thủ chặt chẽ quy định của Luật Nhà ở 2023. Bên cạnh điều kiện, thời hạn được bán lại, người sở hữu còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Dưới đây là tổng hợp các loại thuế và phí bạn phải nộp khi sang tên, bán lại nhà ở xã hội trong năm 2025 – cùng ví dụ cụ thể và hướng dẫn thực tế.
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Đây là khoản thuế cơ bản nhất khi chuyển nhượng nhà ở.
Mức thuế: 2% giá chuyển nhượng (ghi trong hợp đồng).
Công thức tính:
→ Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%Ví dụ:
Bạn bán căn hộ NOXH giá 1,2 tỷ đồng → Thuế TNCN = 1.200.000.000 x 2% = 24.000.000 đồng.Trường hợp được miễn thuế:
Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở tại Việt Nam.
Nhà ở là tài sản chung của vợ chồng và chuyển nhượng cho nhau.
Chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư theo chính sách.
💡 Lưu ý: Nếu chuyển nhượng trước 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, bạn chỉ được bán lại cho cơ quan có thẩm quyền hoặc đối tượng đủ điều kiện, và vẫn phải kê khai thuế TNCN nếu có chênh lệch giá.
Lệ phí trước bạ
Khi người mua làm thủ tục đăng ký sang tên, phải nộp lệ phí trước bạ cho Nhà nước.
Mức thu: 0,5% giá trị nhà hoặc đất theo hợp đồng chuyển nhượng.
Công thức:
→ Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0,5%Ví dụ:
Giá chuyển nhượng 1,2 tỷ đồng → Lệ phí trước bạ = 1.200.000.000 x 0,5% = 6.000.000 đồng.Trường hợp được miễn:
Nhà ở xã hội được chuyển nhượng lần đầu cho đối tượng đủ điều kiện mua.
Một số địa phương có chính sách miễn hoặc giảm lệ phí trước bạ cho hộ nghèo, người có công.
Phí công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội phải công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực pháp lý.
Mức phí công chứng:
Tùy giá trị hợp đồng, dao động khoảng 0,03% – 0,1% giá trị căn hộ.
Thông thường khoảng 500.000 – 2.000.000 đồng/hợp đồng.Phí lưu trữ hồ sơ, cấp bản sao (nếu có): từ 50.000 – 200.000 đồng tùy địa phương.
⚠️ Lưu ý: Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã/phường nơi có nhà ở.
Tiền sử dụng đất (chỉ áp dụng trong một số trường hợp)
Theo Luật Nhà ở 2023:
Người bán nhà ở xã hội là căn hộ chung cư: không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng sau 5 năm.
Nếu là nhà ở xã hội dạng nhà ở riêng lẻ (liền kề, biệt thự): người bán có thể phải nộp 50% tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích được giao.
Trường hợp chuyển nhượng trước 5 năm (chưa đủ điều kiện), vẫn có thể bị yêu cầu hoàn trả lại toàn bộ khoản ưu đãi về tiền sử dụng đất, lãi suất vay hoặc hỗ trợ giá.
Phí đo vẽ, thẩm định hồ sơ và cấp sổ (nếu có)
Trong quá trình sang tên, cơ quan chức năng có thể yêu cầu phí đo đạc, thẩm định hồ sơ kỹ thuật và cấp lại sổ hồng (nếu người mua yêu cầu).
Mức phí: dao động từ 100.000 – 500.000 đồng, tùy địa phương.
Thường chỉ phát sinh nếu có thay đổi diện tích, vị trí, hoặc cập nhật thông tin trên sổ.
CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ THUẾ - PHÍ NHÀ Ở XÃ HỘI
Có, phải nộp 2% thuế thu nhập cá nhân trừ trường hợp được miễn theo quy định.
Không, nếu là căn hộ chung cư; nhưng có thể phải nộp 50% nếu là nhà ở riêng lẻ.
Có, trừ khi là chuyển nhượng lần đầu cho người đủ điều kiện mua NOXH.
Có thể bị thu hồi căn hộ, xử phạt hành chính và buộc hoàn trả ưu đãi Nhà nước.
Tùy giá trị căn hộ, trung bình 2,5 – 3% giá chuyển nhượng (bao gồm thuế, phí, công chứng…).
Tổng kết chi phí chuyển nhượng nhà ở xã hội năm 2025
| Khoản phí / Thuế | Mức thu (%) | Người nộp | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% | Người bán | Có thể được miễn nếu chỉ có 1 nhà |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% | Người mua | Có thể miễn nếu là lần đầu |
| Phí công chứng | 0,03–0,1% | Hai bên | Theo giá trị hợp đồng |
| Tiền sử dụng đất | Tùy trường hợp | Người bán | Chỉ áp dụng cho nhà ở riêng lẻ |
| Phí đo vẽ, thẩm định | 100k–500k | Người mua | Nếu có yêu cầu cấp sổ |
👉 Cập nhật thông tin Nơxh mới nhất tại: Chuyên mục nhà ở xã hội
